Bij Een Vandaag was gisteren een onderwerp C(ollectief) P(articulier) O(pdrachtgeverschap). De presentatie dat woningbouw dan veel goedkoper is door zelfbouw en ontwikkeling was niet juist. Ook de zogenaamde winst van de projectontwikkelaar was suggestief.
KOSTPRIJS VAN EEN WONING.
Er verscheen een tabel, met een verdeling:
grondkosten:
Ze lieten zien dat ongeveer een derde van de totale kosten naar de grondprijs gaat, een derde naar de bouwkosten, en een derde naar zogenaamde bijkomende kosten. Daarbij werd o.a genoemd de winst van de projectontwikkelaar.
Met de grondkosten klopt het wel ongeveer. Maar voor de duidelijkheid: de uitgifteprijs van bouwgrond is bepaald door de gemeente. Waarom die zo hoog is? Omdat de gemeente hier geld op wil verdienen. Ze zeggen voor infrastructuur e.d. maar neem dat maar met een korreltje zout. Ook vadertje staat verdient hier geld aan door de overdrachtsbelasting en/of BTW.
Als een projectontwikelaar grond aankoopt is hij bij particulier of gemeente vaak nog meer kwijt als de uitgifte prijs.
bouwwkosten:
Dat zijn de kosten die de aannemer nodig heeft voor de bouw te zetten, met een beetje winst. De aannemer moet aan allerlei regeltjes van de overheid en procedures werken om aan de wet te voldoen. Hij moet rekening houden met aansluitkosten van gas, water, elektra, riolering wegen, inritten en ga maar door. Hij moet toilet en schaftwagens laten komen, vuilcontainers enz.
Om maar niet te spreken over verzekeringen en GIW garranties.
bijkomende kosten:
Gesuggereerd werd weer o.a. de winst van de projectontwikkelaar. Begin eerst eens met de architect. Die moet bij de gemiddelde gemeente een aantal keren terug komen, voor Welstand, kleur stenen, type ramen, brandvoorschriften, politiekeur enz. Dan de procedures: bouwvergunning aanvragen, bezwaren afwachten, aanpassen, beroep aantekenen enz. Dan tijdens de bouw heb je geen idee hoeveel keer er weer een of andere ambtenaar ergens weer wat extra voor nodig heeft als geluidsrapportage, isolatie norm, gescheiden hemelwater afvoer, infiltratie enz. Dan is er de verkoop: makelaar, notaris, rente verliezen. En als deze kosten allemaal betaald zijn, en alle huizen verkocht, dan blijft er wat winst over voor de projectontwikkelaar.
ZELFOPDRACHTGEVERSCHAP.
Men moet even duidelijk stellen, dat de zelfbouwer niet alleen de bouw doet, maar het hele traject. Dat is bij volledige medewerking van de gemeente en bureaucraten tenminste 2 jaar, op een uitbreidingslokatie. De architect werkt niet voor niets en zal bij 1 woning individueel meer rekenen als een heel project. Met de procedurele rompslomp kan een zelfbouwer wel verdienen als hij die ellende zelf wil doen. Maar laat hij dat een bureau doen, kost dit net zo duur als bij een onttwikkelaar.
Wat aan het einde van dit verhaal kwam, dat maakt het verschil:
Als de zelfbouwer een woning krijgt voor 125.000 € en de marktwaarde wordt getaxeerd op 194.000 € kan dat niet. Maar wat bleek: de corporatie stelde grond beschikbaar voor 25.000 € en die blijft EIGENAAR van de grond.
Zij kregen SUBSIDIE op de bijkomende kosten, krijgt een projectontwikkelaar NIET. Voorwaarde is dat de corporatie bijvoorbeeld binnen 10 jaar de woning marktconform terug moet kopen, en eventuele winst GEDEELD moet worden tussen eigenaar en corporatie.
Dan krijg je dus het juiste verhaal: een andere financieringsmethode. Reken maar even mee. Marktwaarde nu 194.000 €, minus de grondkosten van de corporatie 25.000 € = 169.000 €. Minus de subsidie zeg 20.000 € =
149.000 € Het BTW verschil rond 14.000 €. = 135.000 €
De zelfbouwer is in dit systeem dus effectief 11.000 € goedkoper uit, waar hij een hoop zelf voor moet doen. Maar als de prijs van de woning over een aantal jaren weer stijgt, dan moet de winst gedeeld worden met de corporatie. Maar dat niet alleen:de woning MOET voor de startersmarkt blijven. Dus stijgt die waarde wel? Wat kan een starter zich over 10 jaar nog permitteren?
Het is dus een andere financierings methode. Kan zeer gunstig zijn voor starters nu. Ik zag niet, of hij ook nog rente moet betalen over de grondprijs aan de corporatie, maar ben dat in de praktijk wel tegen gekomen.
Dus objectief blijven Een Vandaag.
DUIDELIJK ZIJN.
Ik weet dat projectontwikkelaars in de goede tijd geld verdiend hebben. Maar ik ken er nu genoeg die ”steenrijk” zijn, maar toch ”straatarm” zijn.
Als er dus over projectontwikkeling gesproken wordt, en wat die verdienen, dan moet je wel een eerlijk beeld geven, anders worden huizenkopers op het verkeerde spoor gezet. Natuurlijk heeft eigen invloed van de bewoner, zijn eigen wensen invullen een meerwaarde. Als iemand dat wil doen, perfect.
Maar laat niet mensen die hiertoe niet in staat zijn zoiets zelf oppakken, want ze weten niet waar ze aan beginnen. En laat duidelijk zijn dat aannemers of ontwikkelaars GEEN subsidie krijgen. Als je grond van hen koopt ben je zelf VOOR 100 % EIGENAAR.
GROOTSTE GRAAIER.
De grootste graaier in de bouw, was, is, en blijft de overheid. En wel met alle belastingen en kosten van de bureaucratie. Vergelijk dat met Belgie, Duitsland, V.S., Rusland, of Australie en de tranen springen je in de ogen. De overheid verdient dus het meeste aan bouw en ontwikkeling want ALLE belastingen zijn hoger dan in de rest van de wereld.
Vertel dit ook aan de mensen die zelf willen bouwen en ontwikkelen.
fredira 29 mei 2012
