Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking getreden en dat heeft belangrijke gevolgen gehad voor de behandeling van planschadeverzoeken. In dit artikel zal ik uitleggen wat er volgens de nieuwe wet wordt vergoed en wat u moet doen om een vergoeding te krijgen.
De wetstekst is te vinden in de artikelen 6.1 t/m 6.7 van de Wet ruimtelijke ordening.
Wanneer is er sprake van planschade?
Planschade kan ontstaan bij wijziging van de planologische situatie, in de meeste gevallen omdat het bestemmingsplan verandert. Uw woning vermindert bijvoorbeeld in waarde door andere bouwmogelijkheden in de omgeving of u ondervindt inkomensderving door wijziging van het toegestane gebruik van gronden.
Niet de gehele schade wordt vergoed
In tegenstelling tot de oude regeling wordt niet alle schade meer vergoed. Er is nu alleen nog sprake van een ‘tegemoetkoming’ in schade, ‘voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd’. Volgens de wet blijft ‘binnen het normale maatschappelijke risico’ vallende schade voor rekening van de aanvrager en in ieder geval twee procent van de waarde van de woning of van het inkomen bij inkomensderving.
Als uw woning dus bijvoorbeeld Euro 300.000,= waard was onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, blijft in ieder geval Euro 6.000,= van het schadebedrag voor eigen rekening en misschien wel meer als geoordeeld wordt dat het normale maatschappelijke risico in uw geval groter is dan twee procent.
Deze twee procentregeling geldt overigens niet bij een planologische wijziging van uw eigen grond (zogenaamde directe planschade), maar dat komt weinig voor. In de meeste gevallen gaat het om indirecte planschade, wat zich voordoet bij planologische wijziging van andermans eigendom.
Voorzienbaarheid
Bij het bepalen van de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade wordt ook gekeken of u de schadeoorzaak niet had kunnen voorzien. Daar is in ieder geval sprake van als het bestemmingsplan al was gewijzigd toen u de woning kocht of de inkomensvoorziening startte. Zelfs als alleen nog maar het voornemen tot wijziging van het bestemmingsplan is gepubliceerd, kan uw claim worden afgewezen. Daarom is het heel belangrijk dat u of uw makelaar bij aankoop van een woning niet alleen goed kijkt naar het bestemmingsplan, maar ook naar het bestaan van ontwerpbestemmingsplannen of andere reeds gepubliceerde voornemens tot wijziging.
Mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken
Onder de oude wet was het, om in aanmerking te komen voor vergoeding van planschade, niet noodzakelijk om zienswijzen of bezwaren ingediend te hebben tegen de wijziging van het bestemmingsplan. In de nieuwe wet is opgenomen dat ook wordt gekeken naar de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. Het is nu dus denkbaar dat aan de aanvrager zal worden tegengeworpen dat hij niets heeft ingebracht tegen de wijzigingsplannen en daarmee geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheden om de schade te voorkomen of te beperken.
Het is dus zaak om de gemeentelijke publicaties goed in de gaten te houden en tijdig te reageren op wijzigingen die planschade zouden kunnen opleveren.
Daadwerkelijke realisatie van de gewijzigde mogelijkheden niet noodzakelijk
Als het bestemmingsplan wordt gewijzigd, is het voor de planschadevergoeding niet noodzakelijk dat de nieuwe mogelijkheden ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Als er in het oude bestemmingsplan bijvoorbeeld geen bouwmogelijkheid in uw uitzicht was en er volgens het nieuwe plan een flatgebouw mag worden neergezet, ontstaat de schade enkel en alleen door deze nieuwe bouwmogelijkheid, ook al wordt er helemaal (nog) niet gebouwd. U moet de schadeclaim dus wel indienen en rekening houden met de maximale termijn die daarvoor staat (zie hieronder).
Termijn
De aanvraag voor een tegemoetkoming in schade moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak van de schade onherroepelijk is geworden. Hiermee wordt bedoeld het moment waarop er geen bezwaar of (hoger) beroep meer mogelijk is tegen de wijziging van het bestemmingsplan en er uitspraak is gedaan in alle eventuele gerechtelijke procedures.
Gemotiveerde aanvraag
De aanvraag moet worden ingediend bij het college van burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente en voorzien zijn van een motivering en een onderbouwing van de hoogte van het gevraagde bedrag. De motivering zal in de meeste gevallen niet zo veel problemen opleveren, maar niet iedereen moet in staat worden geacht om de hoogte van het schadebedrag te bepalen. Het is de vraag hoe strikt de verschillende gemeentes dit voorschrift gaan hanteren en afhankelijk daarvan, of het nodig is om deskundige hulp bij de aanvraag in te roepen.
Kosten van de aanvraag
De aanvraag is niet gratis. Er wordt een recht geheven van Euro 300,=, welk bedrag met ten hoogste twee derde deel kan worden verhoogd of verlaagd. Als de aanvraag geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen, wordt dit bedrag teruggestort.
Deze drempel is ingesteld om te voorkomen dat gemeentes worden overspoeld door claims onder het motto ‘baat het niet dan schaadt het ook niet’. Het kan echter ook tot gevolg hebben dat mensen die een reële claim hebben, geen aanvraag indienen omdat ze bang zijn daarmee Euro 300,= te verspelen. Ook hiervoor kan het inroepen van deskundige hulp noodzakelijk blijken te zijn.
Rente en kostenvergoeding
Burgemeester en wethouders laten de aanvraag behandelen door deskundigen en de kosten daarvan zijn voor de gemeente. Als u zelf kosten heeft gemaakt voor deskundige hulp en rechtsbijstand, worden deze vergoed als de aanvraag wordt toegewezen en voorzover deze kosten redelijkerwijs zijn gemaakt. Over het schadebedrag wordt wettelijke rente vergoed vanaf het moment van ontvangst van de aanvraag.
